Impuestos al Comprar una Propiedad en El Salvador: Contado vs. Crédito Hipotecario

 

Impuestos al Comprar una Propiedad en El Salvador: Contado vs. Crédito Hipotecario

Introducción

Comprar una propiedad es una de las inversiones más importantes que una persona puede realizar. Sin embargo, los costos asociados a esta transacción van más allá del precio de venta. En El Salvador, los impuestos juegan un papel fundamental y varían dependiendo de si la compra se realiza de contado o a través de un crédito hipotecario.

Impuestos Comunes en Ambas Modalidades

Independientemente de cómo se financie la compra, los siguientes impuestos suelen aplicarse:

• Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles: Se aplica sobre el valor de la propiedad que exceda los $28,571.43. La tasa general es del 3% sobre el excedente.
• Derechos de Registro: Se pagan por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. El costo varía según el valor de la hipoteca.

Diferencias entre Comprar de Contado y con Crédito Hipotecario

1. Gastos Notariales:

   • Contado: Los gastos notariales suelen ser menores, ya que la transacción es más sencilla.
   • Crédito Hipotecario: Los gastos notariales suelen ser mayores debido a la complejidad de la operación y a la necesidad de inscribir la hipoteca.

2. Tasación:

   • Contado: La tasación suele ser opcional, aunque muchas veces es requerida por el vendedor para confirmar el valor de la propiedad.
   • Crédito Hipotecario: La tasación es obligatoria y es realizada por una institución financiera para evaluar el valor de la garantía.

3. Otros Gastos:

   • Contado: Los gastos adicionales suelen ser menores y pueden incluir comisiones de agencias inmobiliarias.
   • Crédito Hipotecario: Pueden surgir gastos adicionales como comisiones por apertura de crédito, seguros de vida y de daños, etc.

Ejemplo Práctico

Compra de Contado:

• Valor de la propiedad: $100,000
• Base imponible: $100,000 - $28,571.43 = $71,428.57
• Impuesto a la Transferencia: $71,428.57 * 3% = $2,142.86
• Derechos de Registro: (Suponiendo una hipoteca de $0): $8.86 (mínimo)
• Gastos Notariales: $1,500 (estimado)
• Total aproximado de impuestos y gastos: $3,651.72

Compra con Crédito Hipotecario:

• Valor de la propiedad: $100,000
• Base imponible: $71,428.57 (igual que en el caso anterior)
• Impuesto a la Transferencia: $2,142.86 (igual que en el caso anterior)
• Derechos de Registro: (Suponiendo una hipoteca de $80,000): $80,000 / 100 * $0.63 = $504
• Gastos Notariales: $2,000 (estimado)
• Tasación: $500
• Otros gastos: $1,000 (comisiones, seguros, etc.)
• Total aproximado de impuestos y gastos: $6,146.86

Conclusión

Como se puede observar, comprar una propiedad con crédito hipotecario implica gastos adicionales en comparación con una compra de contado. Sin embargo, la posibilidad de adquirir una vivienda sin disponer del capital total puede ser una ventaja para muchos compradores.

Recomendaciones:

• Asesoramiento Profesional: Consulta a un abogado o asesor financiero para obtener información precisa y personalizada.
• Comparar Ofertas: Solicita cotizaciones de diferentes notarios e instituciones financieras para obtener las mejores condiciones.
• Negociar Gastos: Intenta negociar la distribución de los gastos con el vendedor o la entidad financiera.

Atentamente,

Alejandro Martínez Irigoyen

Asesor Inmobiliario

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