La Venta de Derechos de Casas y Apartamentos en El Salvador: ¿Oportunidad o Riesgo?

El mercado inmobiliario salvadoreño ofrece diversas modalidades de inversión, y una que genera muchas dudas es la Venta de Derechos sobre casas y apartamentos. Esta práctica, común pero no siempre bien entendida, implica la transferencia de una posición legal y no necesariamente la propiedad total.

Si estás pensando en comprar o vender un inmueble bajo esta figura, es crucial entender de qué se trata, cuáles son sus ventajas, sus riesgos, y si realmente es el mejor camino para tu inversión.

¿Qué es la Venta de Derechos Inmobiliarios?

Pros: ¿Por Qué se Realiza la Venta de Derechos?

Ventaja	Descripción
Precio más Bajo	El mayor atractivo. Los inmuebles vendidos bajo la figura de derechos suelen tener un precio inferior al valor de mercado, ya que el comprador asume el riesgo y el costo de legalización.
Liquidez Rápida	Permite al vendedor (el titular del derecho) obtener dinero de forma inmediata sin tener que esperar meses o incluso años a que se resuelva un proceso legal complejo (como una sucesión).
Oportunidad de Inversión	Para inversionistas con experiencia legal, representa una oportunidad de adquirir un bien a bajo costo para luego sanearlo y venderlo a su precio real, obteniendo una ganancia considerable.

Contras: Los Riesgos que Debes Conocer

Nuestra Recomendación: ¿Es un Buen Negocio?

La Venta de Derechos es un acto legal en el cual una persona transfiere a otra los derechos que posee sobre un bien inmueble, en lugar de transferir la propiedad plena. Esta situación suele darse en los siguientes contextos:

1. Inmuebles en Proceso de Sucesión: Cuando el dueño original ha fallecido y los herederos aún no han completado el proceso legal de partición de la herencia (declaratoria de herederos). En este caso, el heredero vende su "derecho hereditario" sobre una porción del bien.

2. Inmuebles en Condominio o Proindivisión: Cuando una propiedad tiene múltiples dueños (varios hermanos, por ejemplo) y uno de ellos decide vender su porcentaje de participación sin la anuencia o liquidación total con los demás copropietarios.

3. Cesión de Derechos de Adjudicación: En proyectos nuevos donde el comprador inicial cede su promesa de venta o contrato a un tercero antes de que el proyecto esté inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad.

En esencia, el comprador adquiere la posición legal del vendedor, pero asume la responsabilidad de finalizar el proceso legal pendiente (sucesión, partición, o inscripción) para convertirse en el dueño registral.

La principal razón para que esta figura sea atractiva son las ventajas económicas y de tiempo:

Los riesgos son la razón principal por la que la Venta de Derechos debe ser abordada con extrema cautela.

1. Riesgo Legal y de Tiempo: El proceso de legalización puede ser largo, complejo y costoso. Si la propiedad está en sucesión, puede haber disputas con otros herederos, o si es proindiviso, los demás copropietarios podrían ejercer su derecho de retracto (preferencia para comprar).

2. Imposibilidad de Crédito Bancario: Los bancos rara vez otorgan créditos hipotecarios para la compra de derechos, ya que el bien no está legalmente a nombre del vendedor. La transacción casi siempre debe ser de contado.

3. Incertidumbre en la Posesión: Si existen otros herederos o dueños en el inmueble, la posesión física y el uso del bien pueden estar comprometidos hasta que se concrete la partición legal.

4. Gastos Adicionales: Además del precio de compra, el adquiriente deberá pagar los honorarios de abogados, gastos de registro e impuestos para sanear la situación. En muchos casos, este costo extra reduce el "ahorro" inicial.

La respuesta corta es: Sí, pero solo para perfiles de inversionista específicos.

Para el comprador promedio que busca una casa para vivir, que necesita financiamiento bancario y que no tiene experiencia legal:

• No la recomendamos. El riesgo y la complejidad superan la supuesta "ganga". Es preferible buscar una propiedad con titularidad y matrícula registral limpia.

Para el inversionista profesional o persona con asesoría legal experta:

• Podría ser una excelente oportunidad. Siempre que se realicen tres pasos fundamentales:

  1. Investigación Profunda: Un abogado debe revisar el historial completo de la propiedad en el Centro Nacional de Registros (CNR) y el estatus del proceso legal que origina la venta de derechos.

  2. Cálculo de Gastos: Presupuestar con exactitud los honorarios y costos de legalización para determinar la rentabilidad real.

  3. Documentación Clara: Asegurarse de que el Contrato de Cesión de Derechos esté bien redactado y proteja al comprador en caso de cualquier inconveniente futuro.

En conclusión, la Venta de Derechos puede ser una puerta de entrada a precios atractivos en El Salvador, pero no es una compra para novatos. Siempre invierte con la asesoría de un notario y un abogado inmobiliario de confianza.

Para más asesoría sobre la Venta de Derechos Proindivisos o para iniciar su proceso de segregación en El Salvador, contacte a nuestro equipo de expertos en Bienes Raíces y Asesoría Legal.

Alejandro Martínez Irigoyen

Asesor Inmobiliario

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